11월 주택가격전망지수가 전달 보다 3P 내려간 61로 집계됐다. 이는 지난 7월부터 다섯 달 연속 역대 최저 기록으로, 1년 뒤 집값 하락을 점치는 소비자의 비중이 더 늘었다는 의미다.

주택가격 하락이 본격화한 가운데 경기도 내 주택시장 안정을 위해 더 나은 공공주택이 지역별로 더 고르게, 더 많이 지어져야 한다는 주장이 나왔다.

경기연구원은 지난 17일 도내 주택시장 안정을 위해 공공임대주택을 중심으로 한 공공주택 공급이 필요하다는 내용의 보고서를 발간했다. 자료사진 ⓒ 굿 뉴스통신

■ 공공임대주택, 특정 지역에 공급 집중된 상황

경기연구원은 지난 17일 발간한 ‘더 많은, 더 나은, 더 고른 공공주택이 필요한 시대’ 보고서를 통해 경기도는 공공임대주택을 중심으로 한 공공주택 공급이 계속해서 필요하다고 밝혔다.

주택가격 하락기에는 더 하락할 수 있다는 기대로 미분양이 늘고 분양주택에 대한 수요가 감소한다.

이를 감안해 공공분양 위주의 공공주택 공급보다 저소득층 가구의 안정적인 주거를 위한 지역별 공공임대주택의 충분한 공급이 이뤄져야 한다는 게 연구원의 의견이다.

박동하 경기연구원 연구위원은 “공공임대주택의 재고량은 늘었지만, 공급자 중심의 공급으로 인해 지역별 수요를 반영하지 못하고 특정 지역에 공급이 집중된 상황”이라고 설명했다.

도내 공공임대주택 재고량(국토교통부 주택건설실적)은 2007년 12.3만 호, 2015년 30.9만 호 수준이었으며, 2020년에는 약 50만 호 수준으로 증가했다.

하지만 이러한 공공임대주택의 재고 증가에도 불구하고 수요에 대응되지 않는 물량이 상당수 공급되면서 공공주택 공급이 충분히 이뤄졌다는 주장은 설득력이 떨어지는 현실이다.

실제로 지난 6월 공공임대주택 중 하나인 수원영통 경기행복주택 청약의 경우 최대 128대 1의 높은 경쟁률이 나오는 등 상당수 지역에서 여전히 공공임대주택이 부족한 것으로 파악됐다.

경기도 내 공공임대주택 공급과 잠재적 수요 비교. ⓒ 경기연구원

■도내 무주택 저소득층 76% 공공임대주택 원해

문제는 여전히 높은 수요에도 불구하고 도내 공공임대주택의 공급이 갈수록 줄어드는 현실이다.

2020년 주거실태조사에 따르면 도내 무주택 저소득층의 약 76%(74.5만 가구), 중소득층의 약 71%(56.3만 가구)가 공공임대주택에 입주 의사가 있는 것으로 나타났다.

하지만 도내 장기공공임대주택 건설 인허가량은 2018년 3.3만 호 2019년 2.7만 호, 2020년 2.2만 호로 감소, 향후 수요 대응이 힘들어질 가능성이 크다.

경기도 내 무주택 가구의 공공주택에 대한 임대 및 분양 수요의 소득 및 연령 분포. ⓒ 경기연구원

이러한 공공임대주택의 수요와 공급의 불균형은 공공임대주택 공급이 수요가 높은 곳이 아닌 대량 공급이 쉬운 지역 위주로 공급되었기 때문이라고 연구원은 분석했다.

또 소득이 상대적으로 높은 계층을 대상으로 하는 공공임대주택이 저소득층을 위한 주택보다 많이 공급되는 것도 재고량 증가의 원인으로 꼽았다.

최근 4년간 도내 공급된 공공임대주택 약 19만 호 중 도시근로자 가구당 월평균 소득 50% 이하에게 공급하는 영구임대주택은 전체의 약 3%에 해당하는 6,000호에 불과했다.

이 외에도 청년, 신혼부부 등의 경우 상대적으로 높은 경쟁률로 인해 당첨이 어렵다는 문제가 제기됐다.

공공임대주택 유형별 특징. ⓒ 경기연구원

■ 수요자·지역 중심의 공공주택 공급 체계 마련

지금까지 우리나라의 공공주택 체계는 대량 공급을 통해 공공임대주택의 재고율을 끌어올리는 게 최우선 목표였다.

이러한 물량주의에 기반한 공급자 중심 공공임대주택 공급정책은 수요자의 눈높이에 맞지 않고, 지역 문제 대응에 취약하다는 한계와 함께 수요와 공급의 불균형을 초래한다.

이에 연구원은 주거 안정성 향상을 위한 경기도 공공주택 공급정책으로 수요자와 지역이 중심이 되는 공공주택 공급 체계를 마련해야 한다고 강조했다.

이를 위한 실행전략으로는 ▲공공주택수요의 지역별, 세대별 차이를 반영한 공급전략 수립 ▲지역에 맞는 공공주택 유형 제시 ▲지역 문제에 근거한 주거 사다리 형성 전략과 대기자명부 도입으로 배분 방식 혁신 등이 있다.

또 ▲비영리 민간 주체를 통해 공공주택의 역할을 대신하는 주택이 공급되는 환경 조성 ▲수요자 눈높이에 맞는 적정 수준의 공공주택 공급 ▲주택가격의 급등과 급락을 완충하는 공공주택시장 구성 등을 함께 제안했다.

박동하 연구위원은 “공공주택을 낮은 가격으로 공급하는 것이 목표가 되기보다 주거 취약 가구의 조달 가능 금액으로 공급해 주택시장 안정을 도모하는 것이 필요하다”며 “기존 방식을 답습하지 말고 새로운 방식으로 공공주택 사업을 추진해야 한다”고 강조했다.

이어 “공공주택에 대한 부정적 인식을 없애고, 공공주택을 살고 싶은 곳으로 만들기 위해 생활 인프라 등을 적절히 결합해야 한다”며 “공공주택 거주민이 공동체를 함께 만들어갈 수 있도록 경기도가 제도적 토대를 제공해야 한다”고 덧붙였다.