경기도민이 바라는 새로운 ‘1기 신도시’ 모습은?

경기연구원, 지난 3~4월 도내 1기 신도시 주민 대상 설문조사 실시
주민 83.8% ‘거주 아파트 재정비 필요’…용적률 300% 이하, 21~30층 선

최근 부동산업계의 뜨거운 이슈는 ‘1기 신도시’이다. 새 정부가 ‘재건축·리모델링 포함 1기 신도시 재탄생을 위한 종합 재정비 발전방안 마련’을 경기도 지역공약으로 제시함에 따라 재건축에 대한 기대가 커지고 있기 때문.

이런 가운데 도내 1기 신도시 주민들의 목소리를 담은 보고서가 발간돼 화제다. 경기연구원의 ‘경기도민은 새로운 1기 신도시를 기대한다’ 보고서를 통해 경기도민이 바라는 새로운 1기 신도시의 개발 방향을 전망해봤다.

경기도는 1980년대 후반부터 1시 신도시 사업이 추진돼 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 등 5곳이 조성됐다. 사진은 정자역 인근 분당신도시 모습. ⓒ 성남시청

■ 경기도 1기 신도시 준공 후 30년 도달

1기 신도시는 1980년대 후반 서울의 주택가격 상승에 대응해 ‘200만 호 주택건설계획’에 따라 건설된 도시다.

당시 경기도에는 1991년부터 1993년까지 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 등 5곳이 조성됐다.

최근 이들 신도시는 준공 30년이 지나면서 건축물 노후화로 인한 불만이 커지는 상황이다.

경기연구원이 지난 3~4월 도내 1기 신도시인 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 주민 500세대를 대상으로 진행한 설문조사에 따르면 1기 신도시 주민 중 세대 내 환경에 만족하는 이는 19.4%에 불과했다. 이는 곧 주민의 80% 이상이 불만이 있다는 뜻이다.

가장 큰 불만족 요소는 주차장(64.2%)과 상하수도 부식(55.0%)을 꼽았다. 신도시 주민의 단지 만족도 역시 26.0%에 머물렀는데, 주요 원인은 소음 및 진동(64.8%), 단열 및 방풍(48.6%), 누수 및 곰팡이(45.0%)였다.

노후화로 인한 불만은 결국 일부 지역의 인구 유출 현상으로 이어지고 있다. 실제로 1기 신도시 인구 정점인 2000년과 2005년을 기준으로 보면 16.6% 감소했다. 특히 중동과 산본의 인구는 30% 이상 급감한 것으로 나타났다.

1기 신도시 주거환경 만족도. ⓒ 경기연구원

■ 1기 신도시 주민 83.8% ‘아파트 재정비’ 필요

이런 가운데 새 정부가 경기도 지역공약으로 ‘재건축·리모델링 포함 1기 신도시 재탄생을 위한 종합 재정비 발전방안 마련’을 제시했다.

리모델링, 재건축 등 1기 신도시의 재정비 관련 기대가 커지면서, 이에 대한 논의도 활발하다.

그렇다면, 1기 신도시 주민이 바라는 새로운 1기 신도시는 어떤 모습일까. 우선, 주민의 대부분은 거주 아파트의 재정비를 요구한 것으로 나타났다.

설문조사 결과, 신도시 주민의 83.8%가 ‘거주 아파트의 재정비가 필요하다’고 응답했다. 신도시별로는 중동 88.6%, 산본 86.7%, 일산 84.1%, 평촌 83.8%, 분당 80.4% 등의 순이다.

1기 신도시별 선호하는 공동주택 재정비 사업방식. ⓒ 경기연구원

재정비 사업방식 선호도에서는 재건축(48.4%)이 리모델링(35.1%)과 유지보수·관리(16.5%)보다 높게 나왔다.

다만 ▲일산 재건축 46.3% 리모델링 36.8% ▲산본 재건축 35.4% 리모델링 44.6% ▲중동 재건축 38.7%, 리모델링 43.5% ▲분당 재건축 51.9%, 리모델링 29.6% ▲평촌 재건축 67.7%, 리모델링 25.8% 등 신도시별 사업방식 선호도 분포는 차이가 났다.

재건축은 자유로운 평면·단지설계(61.6%)와 구조적 안정성 확보(51.7%)를, 리모델링은 사업 기간 단축(72.1%)과 비용 절감·친환경(71.4%)을 선호 이유로 꼽았다.

■ 5년 이내 사업 시행…희망 층수로는 ‘21~30층’

1기 신도시 주민의 62.8%(2년 이내 21.2%, 2~5년 이내 41.6%)는 적절한 사업 시행 시기로 5년 이내를 꼽는 등 빠른 사업 추진을 원했다.

사업비 부담 의향에는 72.8%가 동의했다. 일반 분양 수익금 배분 후 추가 부담금으로 1억 원 이하가 적절하다고 생각하는 비율이 49%로 가장 많았고, 평균 1억 2,800만 원의 추가 부담금은 지불 용의가 있는 것으로 조사됐다.

재건축 시 용적률로는 300% 이하가 47.8%, 층수는 21~30층이 56.2%로 가장 많았다.

단지 간 통합 정비(80.3%), 국가 및 정부의 지원(86.7%), 순환형 개발과 재건축 시기 조정 등 주거안정대책(80.8%)도 상당수 동의하며 정책 수요가 큰 것으로 나타났다.

■ 재정비 추진전략으로 ‘저성장·포스트 코로나’ 등 고려

이러한 주민 의견을 바탕으로 경기연구원은 저성장, 포스트 코로나, 디지털 전환 가속화 등을 고려한 1기 신도시 재정비 추진전략을 내놓았다.

구체적인 방안으로는 ▲장래 도시발전 트렌드를 반영한 신도시 재정비 ▲유휴공간‧시설 재활용과 노후 시설 재정비하는 성장 체계 구축 ▲실외 공간과 연결성을 높이는 근무 환경 조성 ▲넓은 주택에 대한 수요를 반영한 주택 면적 확대 등이 있다.

또 ▲기술과 인류의 공존을 위한 노력 확대 ▲도심에서 외곽으로 이동하는 산업 입지 개편 준비 ▲여가 활동을 위한 실외 공공 공간 및 커뮤니티 활성화를 위한 공유 공간 확대 ▲감염병 등 위기 상황에서 커뮤니티 거주민의 신체적, 정신적 건강 증진할 수 있는 다양한 녹지 공간 조성 등도 함께 제시했다.

장윤배 경기연구원 선임연구위원은 “국토부에서 기본계획 및 마스터플랜을 수립하고, 경기도는 지자체가 개발 계획에 맞는 단지계획을 수립할 수 있도록 행정적·재정적 지원방안을 수립해야 한다”고 말했다.

한편, 현재 도내 1기 신도시 중 산본 4개, 성남 6개, 평촌 3개 아파트 단지에서는 조합설립 등 리모델링 사업이 추진 중이다.

양하얀 기자 다른기사 보기